Gastos e Impuestos:
El Coste Invisible
Ninguna constructora los incluye en su presupuesto. Pero son obligatorios por ley y pueden sumar entre el 18% y el 25% del coste total de tu vivienda. Saber cuánto son y por qué existen es la diferencia entre una obra tranquila y un susto de última hora.
Lo que nadie te cuenta antes de firmar: cuando recibes un presupuesto de construcción, estás viendo solo una parte del dinero que vas a gastar. Los gastos del autopromotor —técnicos, licencias, seguros, impuestos— son capítulos aparte que el Código Técnico de la Edificación y Hacienda exigen sin excepción. Este artículo los desmonta uno a uno.
Los seis capítulos obligatorios
¿Qué tienes que pagar sí o sí?
Da igual si construyes con madera, hormigón o acero. Estos gastos son universales: los impone la Ley de Ordenación de la Edificación, los ayuntamientos y la Agencia Tributaria. Lo que cambia es el importe según el tamaño y el municipio.
El arquitecto redacta el Proyecto Básico y de Ejecución: el documento que convierte tu idea en planos sellados que el ayuntamiento acepta. Sin él no hay licencia. Además dirige la obra y emite el Certificado Final de Obra, que es la puerta de entrada a la Escritura de Obra Nueva.
El aparejador (o arquitecto técnico) dirige la ejecución material. Controla calidades, mediciones y seguridad en obra. En obras de cierta dimensión es obligatorio. En estructura de madera su papel es especialmente importante: visita la obra en las fases críticas de montaje del entramado.
Los honorarios se calculan habitualmente como porcentaje del Presupuesto de Ejecución Material (PEM).
El ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) es un impuesto municipal. El tipo habitual en España está entre el 2% y el 4% del PEM. Cada ayuntamiento fija el suyo.
A esto se suman las tasas por tramitación urbanística: el coste administrativo de que el ayuntamiento procese tu expediente. Son fijas o proporcionales según el municipio, y pueden ir de 200€ a varios miles en zonas metropolitanas.
El pago se realiza antes de retirar la licencia. Sin él, el ayuntamiento no firma. El importe se calcula sobre el PEM que declara el arquitecto en el proyecto.
La OCT (Oficina de Control Técnico) es una empresa independiente —ajena al arquitecto y a la constructora— que supervisa la estructura y la cimentación durante la obra. Su función es emitir un informe favorable que la aseguradora necesita para suscribir el seguro decenal.
El Seguro Decenal cubre los daños estructurales de la vivienda durante 10 años. La Ley de Ordenación de la Edificación lo exige cuando la obra se va a vender o cuando existe financiación hipotecaria. Si construyes para uso propio sin hipoteca y no tienes intención de vender en una década, puedes renunciar a él por escrito. Pero la mayoría de los bancos no financian sin él.
El Real Decreto 105/2008 obliga a que todo residuo de construcción y demolición se gestione por un gestor autorizado. Antes de conceder la licencia, el ayuntamiento exige un Plan de Gestión de Residuos redactado por el arquitecto y una fianza o depósito como garantía de cumplimiento.
La fianza se devuelve cuando presentas los justificantes del vertedero. Si no lo gestionas correctamente, el ayuntamiento ejecuta la garantía.
En construcción de madera el volumen de residuos es significativamente menor que en obra tradicional de hormigón, lo que reduce esta partida.
Una vez terminada la obra y obtenido el Certificado Final, hay que elevar la vivienda a escritura pública ante notario (Declaración de Obra Nueva) e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Sin esto la casa existe en el mundo físico pero no en el jurídico: no se puede vender, hipotecar ni heredar formalmente.
Para la escritura necesitas: Certificado Final de Obra, Licencia de Primera Ocupación (o Comunicación Previa, según el municipio), Certificado de Eficiencia Energética y, si aplica, el seguro decenal.
El IVA es el impuesto que más confunde a los autopromotores porque aplica tipos diferentes según el tipo de factura. El error más común es calcular todo al 21% o no tenerlo en cuenta hasta que llegan las primeras facturas.
| Concepto | IVA | Detalle |
|---|---|---|
| Construcción (mano de obra + materiales en contrato) | 10% | Cuando la constructora factura la obra completa (mano de obra y material juntos en el mismo contrato) |
| Materiales comprados directamente | 21% | Si tú compras materiales directamente a proveedor (sin que los suministre la constructora) |
| Honorarios técnicos (arquitecto, aparejador, OCT) | 21% | Todos los servicios profesionales tributan al tipo general |
| Seguro Decenal | Sin IVA | Las primas de seguro están exentas de IVA (tributan por el Impuesto sobre Primas de Seguros al 8%) |
Introduce el PEM (Presupuesto de Ejecución Material) de tu obra y obtén una estimación orientativa de los gastos obligatorios.
* Estimación orientativa. Los importes reales dependen del municipio, la complejidad del proyecto y los profesionales elegidos. IVA incluido en honorarios técnicos (21%) y construcción (10%). Notaría y registro no incluidos.
"Pagar algo más por buenos técnicos no es un gasto extra. Es una inversión con retorno concreto y medible desde el primer plano."
Un arquitecto que conoce bien la estructura de madera puede optimizar la sección de vigas según la vigueta más comercial disponible, reducir la cimentación adaptándola al peso real del sistema (mucho menor que en obra tradicional), simplificar los encuentros entre forjados y muros, y elegir las soluciones constructivas de menor coste unitario sin comprometer las certificaciones necesarias. En una vivienda de 200 m² con un PEM de 180.000€, esas decisiones pueden suponer entre 15.000€ y 30.000€ menos de presupuesto de ejecución —lo que también reduce el ICIO, los honorarios proporcionales y el seguro decenal.
Tu hoja de ruta
Checklist del autopromotor
Marca cada paso a medida que avanzas. Este es el orden habitual del proceso administrativo.
Tu presupuesto cerrado incluye la coordinación técnica
En Koneqta trabajamos con un equipo técnico propio que conoce al detalle la documentación necesaria para obra en madera. Cuando recibes nuestro presupuesto, sabes exactamente qué gastos adicionales tendrás que prever —sin sorpresas al final.
© Koneqta Soluciones Modulares · www.koneqta.es · Artículo informativo, no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.
Gastos e Impuestos:
El Coste Invisible
Ninguna constructora los incluye en su presupuesto. Pero son obligatorios por ley y pueden sumar entre el 18% y el 25% del coste total de tu vivienda. Saber cuánto son y por qué existen es la diferencia entre una obra tranquila y un susto de última hora.
Lo que nadie te cuenta antes de firmar: cuando recibes un presupuesto de construcción, estás viendo solo una parte del dinero que vas a gastar. Los gastos del autopromotor —técnicos, licencias, seguros, impuestos— son capítulos aparte que el Código Técnico de la Edificación y Hacienda exigen sin excepción. Este artículo los desmonta uno a uno.
Los seis capítulos obligatorios
¿Qué tienes que pagar sí o sí?
Da igual si construyes con madera, hormigón o acero. Estos gastos son universales: los impone la Ley de Ordenación de la Edificación, los ayuntamientos y la Agencia Tributaria. Lo que cambia es el importe según el tamaño y el municipio.
El arquitecto redacta el Proyecto Básico y de Ejecución: el documento que convierte tu idea en planos sellados que el ayuntamiento acepta. Sin él no hay licencia. Además dirige la obra y emite el Certificado Final de Obra, que es la puerta de entrada a la Escritura de Obra Nueva.
El aparejador (o arquitecto técnico) dirige la ejecución material. Controla calidades, mediciones y seguridad en obra. En obras de cierta dimensión es obligatorio. En estructura de madera su papel es especialmente importante: visita la obra en las fases críticas de montaje del entramado.
Los honorarios se calculan habitualmente como porcentaje del Presupuesto de Ejecución Material (PEM).
El ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) es un impuesto municipal. El tipo habitual en España está entre el 2% y el 4% del PEM. Cada ayuntamiento fija el suyo.
A esto se suman las tasas por tramitación urbanística: el coste administrativo de que el ayuntamiento procese tu expediente. Son fijas o proporcionales según el municipio, y pueden ir de 200€ a varios miles en zonas metropolitanas.
El pago se realiza antes de retirar la licencia. Sin él, el ayuntamiento no firma. El importe se calcula sobre el PEM que declara el arquitecto en el proyecto.
La OCT (Oficina de Control Técnico) es una empresa independiente —ajena al arquitecto y a la constructora— que supervisa la estructura y la cimentación durante la obra. Su función es emitir un informe favorable que la aseguradora necesita para suscribir el seguro decenal.
El Seguro Decenal cubre los daños estructurales de la vivienda durante 10 años. La Ley de Ordenación de la Edificación lo exige cuando la obra se va a vender o cuando existe financiación hipotecaria. Si construyes para uso propio sin hipoteca y no tienes intención de vender en una década, puedes renunciar a él por escrito. Pero la mayoría de los bancos no financian sin él.
El Real Decreto 105/2008 obliga a que todo residuo de construcción y demolición se gestione por un gestor autorizado. Antes de conceder la licencia, el ayuntamiento exige un Plan de Gestión de Residuos redactado por el arquitecto y una fianza o depósito como garantía de cumplimiento.
La fianza se devuelve cuando presentas los justificantes del vertedero. Si no lo gestionas correctamente, el ayuntamiento ejecuta la garantía.
En construcción de madera el volumen de residuos es significativamente menor que en obra tradicional de hormigón, lo que reduce esta partida.
Una vez terminada la obra y obtenido el Certificado Final, hay que elevar la vivienda a escritura pública ante notario (Declaración de Obra Nueva) e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Sin esto la casa existe en el mundo físico pero no en el jurídico: no se puede vender, hipotecar ni heredar formalmente.
Para la escritura necesitas: Certificado Final de Obra, Licencia de Primera Ocupación (o Comunicación Previa, según el municipio), Certificado de Eficiencia Energética y, si aplica, el seguro decenal.
El IVA es el impuesto que más confunde a los autopromotores porque aplica tipos diferentes según el tipo de factura. El error más común es calcular todo al 21% o no tenerlo en cuenta hasta que llegan las primeras facturas.
| Concepto | IVA | Detalle |
|---|---|---|
| Construcción (mano de obra + materiales en contrato) | 10% | Cuando la constructora factura la obra completa (mano de obra y material juntos en el mismo contrato) |
| Materiales comprados directamente | 21% | Si tú compras materiales directamente a proveedor (sin que los suministre la constructora) |
| Honorarios técnicos (arquitecto, aparejador, OCT) | 21% | Todos los servicios profesionales tributan al tipo general |
| Seguro Decenal | Sin IVA | Las primas de seguro están exentas de IVA (tributan por el Impuesto sobre Primas de Seguros al 8%) |
Introduce el PEM (Presupuesto de Ejecución Material) de tu obra y obtén una estimación orientativa de los gastos obligatorios.
* Estimación orientativa. Los importes reales dependen del municipio, la complejidad del proyecto y los profesionales elegidos. IVA incluido en honorarios técnicos (21%) y construcción (10%). Notaría y registro no incluidos.
"Pagar algo más por buenos técnicos no es un gasto extra. Es una inversión con retorno concreto y medible desde el primer plano."
Un arquitecto que conoce bien la estructura de madera puede optimizar la sección de vigas según la vigueta más comercial disponible, reducir la cimentación adaptándola al peso real del sistema (mucho menor que en obra tradicional), simplificar los encuentros entre forjados y muros, y elegir las soluciones constructivas de menor coste unitario sin comprometer las certificaciones necesarias. En una vivienda de 200 m² con un PEM de 180.000€, esas decisiones pueden suponer entre 15.000€ y 30.000€ menos de presupuesto de ejecución —lo que también reduce el ICIO, los honorarios proporcionales y el seguro decenal.
Tu hoja de ruta
Checklist del autopromotor
Marca cada paso a medida que avanzas. Este es el orden habitual del proceso administrativo.
Tu presupuesto cerrado incluye la coordinación técnica
En Koneqta trabajamos con un equipo técnico propio que conoce al detalle la documentación necesaria para obra en madera. Cuando recibes nuestro presupuesto, sabes exactamente qué gastos adicionales tendrás que prever —sin sorpresas al final.
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