Tienes el terreno.
¿Sabes realmente lo que te va a costar construir?
Todo lo que ninguna constructora te explica antes de firmar — y que determina si tu proyecto acaba en tu casa soñada o en una pesadilla financiera.
Tienes el terreno. Tienes ilusión. Tienes incluso una idea de cuánto quieres gastar. Lo que probablemente no tienes es una lista completa de todo lo que va a influir en el precio final — porque nadie te la ha dado.
Cada semana hablamos con familias que llevan meses pidiendo presupuestos a diferentes empresas constructoras. Todas han vivido la misma experiencia: números que no cuadran, partidas que aparecen de la nada y plazos que se estiran indefinidamente.
Este artículo es el que deberías leer antes de hablar con nadie. No para asustarte, sino para que cuando alguien te dé un precio, sepas exactamente qué incluye, qué no, y por qué esa diferencia importa más de lo que crees.
Los 6 problemas que encuentran quienes quieren construir con terreno propio
Presupuestos que no son presupuestos
Te dan una cifra por la casa — pero sin el geotécnico, el topográfico y el proyecto de arquitectura, esa cifra es una estimación a ciegas. Cambia la cimentación y cambia todo.
Licencias y tasas: el agujero invisible
El ICIO (Impuesto sobre Construcciones), la licencia de obra, la tasa de gestión municipal... Son costes reales que corren siempre a cargo del cliente y que varían enormemente según el ayuntamiento.
Sin topografía, sin precio real
Un terreno con desnivel puede multiplicar el coste de la cimentación. Sin el estudio topográfico previo, cualquier presupuesto es papel mojado.
El estudio geotécnico: obligatorio e impredecible
La resistencia del suelo determina el tipo y coste de la cimentación. Nadie puede darte un precio cerrado de obra sin este informe previo. Punto.
Las normas municipales te sorprenderán
Cada municipio tiene sus propias exigencias: altura máxima, retranqueos, tipo de cubierta, materiales de fachada... En algunas zonas protegidas te pueden obligar a pizarra en el tejado o piedra en la fachada. Y eso dispara el coste.
El vallado: un coste que nadie presupuesta
¿Cuánto perímetro tienes? ¿Qué altura exige el ayuntamiento? ¿Es terreno rural o urbano? El vallado puede costar desde 3.000€ hasta más de 25.000€ dependiendo de todos estos factores.
Los costes que corren por tu cuenta — y nadie te lo dice al principio
Estos conceptos son universales: los paga el cliente siempre, independientemente de qué constructora elijas. La diferencia está en si alguien te los explica antes o los descubres cuando ya firmaste.
Estudio geotécnico
Análisis obligatorio del suelo que determina el tipo de cimentación. Sin él, cualquier presupuesto de obra es una ficción. Coste aproximado: 600€ – 2.500€ según la complejidad del terreno.
Estudio topográfico
Mide el terreno con precisión milimétrica: cotas, pendientes, linderos. Necesario para el proyecto de arquitectura. Coste aproximado: 500€ – 1.800€.
Licencia de obra municipal
La autorización del ayuntamiento para construir. El coste varía mucho según el municipio: puede ser el 2-4% del PEC (Presupuesto de Ejecución por Contrata). En una vivienda de 200.000€, hablamos de 4.000€ – 8.000€.
ICIO – Impuesto sobre Construcciones
Impuesto municipal que oscila entre el 2% y el 4% del coste de ejecución material. Cada ayuntamiento fija su tipo. Es un impuesto, no un precio negociable.
Honorarios técnicos: arquitecto e ingeniero
El proyecto de arquitectura, la dirección de obra y el certificado final son obligatorios por ley. Coste habitual: 6% – 10% del presupuesto de ejecución material.
Acometidas: agua, luz, saneamiento
Si la parcela no tiene las acometidas ya realizadas, el coste de conexión a la red municipal puede variar enormemente según la distancia y el tipo de terreno.
Vallado perimetral
Muchos ayuntamientos lo exigen antes o durante la obra. Tipo de cerramiento, altura, metros lineales... todo influye. Puede suponer entre 3.000€ y 30.000€.
¿Por qué es tan difícil que te den un precio cerrado?
La respuesta corta: porque hay demasiadas variables que dependen del terreno concreto, del municipio concreto y del proyecto concreto. Sin conocerlas, cualquier precio cerrado que te den es una prima de riesgo que pagas tú.
Cuando una empresa te da un precio "cerrado" sin haber hecho el geotécnico, la topografía ni haber revisado las normas urbanísticas de tu municipio, no te está dando un precio cerrado. Te está dando una estimación con letra pequeña.
Las variables que más impacto tienen en el coste final
| Variable | Impacto en el presupuesto | ¿Quién la gestiona? |
|---|---|---|
| Tipo de suelo (geotécnico) Arcilloso, rocoso, con agua... |
La cimentación puede variar un 50-200% según los resultados | Koneqta te acompaña |
| Pendiente del terreno (topografía) Desniveles, movimiento de tierras |
Un terreno en pendiente puede añadir 15.000€ – 60.000€ al coste | Koneqta te acompaña |
| Normativa municipal Materiales obligatorios, alturas, retranqueos |
En zonas protegidas, puede obligar a materiales especiales que multiplican el coste | Koneqta lo gestiona |
| ICIO y tasas municipales Varía por municipio |
2% – 6% del coste de ejecución. Importe fijado por la administración | Pago del cliente |
| Vallado perimetral Metros, altura, tipo de material exigido |
Desde 3.000€ hasta 30.000€ según el perímetro y la normativa | Variable por zona |
| Acometidas e infraestructuras Agua, luz, saneamiento, gas |
Puede ser 0€ (ya existentes) o 20.000€+ (parcela virgen alejada | Pago del cliente |
El ejemplo real que lo explica todo: la pizarra y la piedra
Imagina que tu parcela está en un municipio del interior de Valencia, en una zona de interés paisajístico. El plan urbanístico exige cubiertas de pizarra y fachadas con mampostería de piedra local. Sin saberlo, estás comparando presupuestos con alguien que construye en un polígono residencial sin restricciones. El mismo proyecto puede costar 40.000€ más simplemente por las obligaciones del ayuntamiento.
Por eso no tiene sentido comparar precios sin antes haber estudiado las condiciones específicas de tu parcela. Lo que parece "más barato" suele ser "menos informado".
Lo que sí puedes saber antes de firmar — si trabajas con nosotros
No somos la opción más barata en papel. Somos la opción en la que lo que firmas es lo que pagas. Y en construcción, eso vale mucho más de lo que parece.
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Presupuesto cerrado en 24-48h Una vez tenemos los estudios previos necesarios, te damos un precio que no cambia. Lo que firmamos, construimos. Sin "imprevistos" que en realidad eran previsibles.
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Plazo garantizado por contrato: 120 días La construcción modular en madera permite un proceso industrializado que elimina los retrasos típicos de la obra tradicional. Tu casa se fabrica una vez terminada la cimentación. El tiempo en obra se reduce drásticamente.
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Eficiencia energética Clase A+ real Una casa bien construida en madera con aislamiento adecuado puede reducir entre un 30% y un 60% el consumo energético respecto a una vivienda tradicional. No es marketing: es física.
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Resistencia al fuego certificada RF30 Contrariamente a la creencia popular, la estructura de madera maciza y CLT tiene un comportamiento ante el fuego superior al acero: carbona superficialmente formando una capa protectora que mantiene la integridad estructural. Certificación RF30 incluida.
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Obra limpia: sin escombros innecesarios, con control total del proceso Construimos la estructura directamente en tu solar, con toda la precisión de un sistema industrializado pero ejecutado in situ. Esto nos permite adaptarnos a cada terreno con máxima eficiencia y mínimo impacto: sin los meses de caos típicos de la obra tradicional.
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Estructura tratada y certificada Madera de fuente sostenible certificada, tratada contra humedad, termitas y con comportamiento sísmico testado. Respaldada por la ingeniería de Modular Projects, nuestro partner estratégico.
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Llave en mano de verdad: cocina, baños y carpintería incluidos No te entregamos cuatro paredes. La vivienda llega completa: muebles de cocina con electrodomésticos, baños completos con muebles y espejos, y carpintería de aluminio con rotura de puente térmico y triple cristal en todas las ventanas — uno de los factores que más impacta en la eficiencia energética real y en tu confort diario.
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Te explicamos exactamente qué pagas tú y qué pagamos nosotros Desde el primer contacto, desglosamos qué costes son municipales e inamovibles (ICIO, licencias, tasas), cuáles son estudios previos necesarios (geotécnico, topografía) y cuál es exactamente nuestro precio. Sin letra pequeña.
Cuanto más quieras, más podemos darte — los extras que puedes incorporar
Como en cualquier obra bien hecha, existe la posibilidad de ir más allá de lo básico. En Koneqta te damos la opción de incorporar desde el inicio del proyecto una serie de mejoras que transforman una buena casa en una casa excepcional:
Cada extra que incorporas al proyecto desde el inicio es más barato y mejor ejecutado que añadirlo después. La planificación integral es donde se gana o se pierde dinero en una obra.
"Cuando contratas a Koneqta no estás pagando una prima por la incertidumbre. Estás pagando por la certeza: sabes cuánto, sabes cuándo, y sabes exactamente qué vas a recibir."
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Tienes el terreno.
¿Sabes realmente lo que te va a costar construir?
Todo lo que ninguna constructora te explica antes de firmar — y que determina si tu proyecto acaba en tu casa soñada o en una pesadilla financiera.
Tienes el terreno. Tienes ilusión. Tienes incluso una idea de cuánto quieres gastar. Lo que probablemente no tienes es una lista completa de todo lo que va a influir en el precio final — porque nadie te la ha dado.
Cada semana hablamos con familias que llevan meses pidiendo presupuestos a diferentes empresas constructoras. Todas han vivido la misma experiencia: números que no cuadran, partidas que aparecen de la nada y plazos que se estiran indefinidamente.
Este artículo es el que deberías leer antes de hablar con nadie. No para asustarte, sino para que cuando alguien te dé un precio, sepas exactamente qué incluye, qué no, y por qué esa diferencia importa más de lo que crees.
Los 6 problemas que encuentran quienes quieren construir con terreno propio
Presupuestos que no son presupuestos
Te dan una cifra por la casa — pero sin el geotécnico, el topográfico y el proyecto de arquitectura, esa cifra es una estimación a ciegas. Cambia la cimentación y cambia todo.
Licencias y tasas: el agujero invisible
El ICIO (Impuesto sobre Construcciones), la licencia de obra, la tasa de gestión municipal... Son costes reales que corren siempre a cargo del cliente y que varían enormemente según el ayuntamiento.
Sin topografía, sin precio real
Un terreno con desnivel puede multiplicar el coste de la cimentación. Sin el estudio topográfico previo, cualquier presupuesto es papel mojado.
El estudio geotécnico: obligatorio e impredecible
La resistencia del suelo determina el tipo y coste de la cimentación. Nadie puede darte un precio cerrado de obra sin este informe previo. Punto.
Las normas municipales te sorprenderán
Cada municipio tiene sus propias exigencias: altura máxima, retranqueos, tipo de cubierta, materiales de fachada... En algunas zonas protegidas te pueden obligar a pizarra en el tejado o piedra en la fachada. Y eso dispara el coste.
El vallado: un coste que nadie presupuesta
¿Cuánto perímetro tienes? ¿Qué altura exige el ayuntamiento? ¿Es terreno rural o urbano? El vallado puede costar desde 3.000€ hasta más de 25.000€ dependiendo de todos estos factores.
Los costes que corren por tu cuenta — y nadie te lo dice al principio
Estos conceptos son universales: los paga el cliente siempre, independientemente de qué constructora elijas. La diferencia está en si alguien te los explica antes o los descubres cuando ya firmaste.
Estudio geotécnico
Análisis obligatorio del suelo que determina el tipo de cimentación. Sin él, cualquier presupuesto de obra es una ficción. Coste aproximado: 600€ – 2.500€ según la complejidad del terreno.
Estudio topográfico
Mide el terreno con precisión milimétrica: cotas, pendientes, linderos. Necesario para el proyecto de arquitectura. Coste aproximado: 500€ – 1.800€.
Licencia de obra municipal
La autorización del ayuntamiento para construir. El coste varía mucho según el municipio: puede ser el 2-4% del PEC (Presupuesto de Ejecución por Contrata). En una vivienda de 200.000€, hablamos de 4.000€ – 8.000€.
ICIO – Impuesto sobre Construcciones
Impuesto municipal que oscila entre el 2% y el 4% del coste de ejecución material. Cada ayuntamiento fija su tipo. Es un impuesto, no un precio negociable.
Honorarios técnicos: arquitecto e ingeniero
El proyecto de arquitectura, la dirección de obra y el certificado final son obligatorios por ley. Coste habitual: 6% – 10% del presupuesto de ejecución material.
Acometidas: agua, luz, saneamiento
Si la parcela no tiene las acometidas ya realizadas, el coste de conexión a la red municipal puede variar enormemente según la distancia y el tipo de terreno.
Vallado perimetral
Muchos ayuntamientos lo exigen antes o durante la obra. Tipo de cerramiento, altura, metros lineales... todo influye. Puede suponer entre 3.000€ y 30.000€.
¿Por qué es tan difícil que te den un precio cerrado?
La respuesta corta: porque hay demasiadas variables que dependen del terreno concreto, del municipio concreto y del proyecto concreto. Sin conocerlas, cualquier precio cerrado que te den es una prima de riesgo que pagas tú.
Cuando una empresa te da un precio "cerrado" sin haber hecho el geotécnico, la topografía ni haber revisado las normas urbanísticas de tu municipio, no te está dando un precio cerrado. Te está dando una estimación con letra pequeña.
Las variables que más impacto tienen en el coste final
| Variable | Impacto en el presupuesto | ¿Quién la gestiona? |
|---|---|---|
| Tipo de suelo (geotécnico) Arcilloso, rocoso, con agua... |
La cimentación puede variar un 50-200% según los resultados | Koneqta te acompaña |
| Pendiente del terreno (topografía) Desniveles, movimiento de tierras |
Un terreno en pendiente puede añadir 15.000€ – 60.000€ al coste | Koneqta te acompaña |
| Normativa municipal Materiales obligatorios, alturas, retranqueos |
En zonas protegidas, puede obligar a materiales especiales que multiplican el coste | Koneqta lo gestiona |
| ICIO y tasas municipales Varía por municipio |
2% – 6% del coste de ejecución. Importe fijado por la administración | Pago del cliente |
| Vallado perimetral Metros, altura, tipo de material exigido |
Desde 3.000€ hasta 30.000€ según el perímetro y la normativa | Variable por zona |
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Puede ser 0€ (ya existentes) o 20.000€+ (parcela virgen alejada | Pago del cliente |
El ejemplo real que lo explica todo: la pizarra y la piedra
Imagina que tu parcela está en un municipio del interior de Valencia, en una zona de interés paisajístico. El plan urbanístico exige cubiertas de pizarra y fachadas con mampostería de piedra local. Sin saberlo, estás comparando presupuestos con alguien que construye en un polígono residencial sin restricciones. El mismo proyecto puede costar 40.000€ más simplemente por las obligaciones del ayuntamiento.
Por eso no tiene sentido comparar precios sin antes haber estudiado las condiciones específicas de tu parcela. Lo que parece "más barato" suele ser "menos informado".
Lo que sí puedes saber antes de firmar — si trabajas con nosotros
No somos la opción más barata en papel. Somos la opción en la que lo que firmas es lo que pagas. Y en construcción, eso vale mucho más de lo que parece.
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Presupuesto cerrado en 24-48h Una vez tenemos los estudios previos necesarios, te damos un precio que no cambia. Lo que firmamos, construimos. Sin "imprevistos" que en realidad eran previsibles.
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Plazo garantizado por contrato: 120 días La construcción modular en madera permite un proceso industrializado que elimina los retrasos típicos de la obra tradicional. Tu casa se fabrica una vez terminada la cimentación. El tiempo en obra se reduce drásticamente.
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Eficiencia energética Clase A+ real Una casa bien construida en madera con aislamiento adecuado puede reducir entre un 30% y un 60% el consumo energético respecto a una vivienda tradicional. No es marketing: es física.
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¿Tienes terreno y quieres saber realmente cuánto te costará tu casa?
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